Jestli zvažujete stavební nebo developerský projekt komerčního charakteru, bez studie proveditelnosti (feasibility study) se neobejdete. Jejím cílem je vyhodnotit, jestli je plánovaný projekt proveditelný z technického, ekonomického a právního hlediska. Umožňuje investorům udělat informované rozhodnutí o tom, jestli do projektu jít nebo v něm pokračovat.
Na jedné studii proveditelnosti právě pracujeme a vysvětlíme vám na jejím příkladu, o co přesně jde.
Obsah:
Jak proměnit starou továrnu?
Během našich cest jsme pokukovali po budově staré továrny a pořád jsme si přáli, aby tu krásu viděl i nějaký potenciální investor. A stalo se! Společně chceme budovu adaptovat na loftové byty s parkováním a komerčními prostory. O jaký objekt jde, si zatím necháme pro sebe, fotky v tomto článku jsou z úspěšné konverze továrny v zahraničí. Na našem projektu si teď spolu názorně projdeme, jak studie proveditelnosti vypadá.
Jaké informace vám feasibility study poskytne?
Studie proveditelnosti poskytuje komplexní přehled o plánovaném projektu z různých hledisek. Obecně zahrnuje analýzu technických aspektů, ekonomické výhodnosti a právní slučitelnosti projektu. Umožňuje identifikovat potenciální rizika a navrhnout možná řešení, čímž pomáhá investorům učinit informované rozhodnutí. Studie také hodnotí aktuální stav objektu, jeho historický význam, architektonickou hodnotu a zohledňuje požadavky územního plánu. Celkově tak poskytuje ucelený obraz o proveditelnosti a perspektivách plánovaného záměru.
1. Základní informace
Začínáme s popisem objektu, historií, stavem a základními informacemi jako je výpis z katastru, list vlastnictví či věcné břemeno. Uvádíme, jestli je objekt architektonicky cennou stavbou a jestli je zatížený památkovou ochranou (národní, kulturní nebo technická památka). Důležitý je i přehled o celkové lokalitě, dopravní dostupnosti a dalších objektech v blízkém sousedství.
“Adaptace stávající továrny na její nové využití by měla brát ohled na architektonickou kvalitu stavby. Naším cílem je co nejvíc zachovat identitu a charakter stavby, v tom vidíme obrovskou hodnotu pro investora, místo i budoucí uživatele.”
Jiří Müller, spoluzakladatel a hlavní architekt 2MAD
2. Technické posouzení
Technická část studie se věnuje aktuálnímu stavu objektu. Popisuje typologii stavby, členění a půdorysy, stav skeletu, jednotlivých částí objektu a fasád. Naše posuzovaná továrna je v relativně udržovaném stavu, ale někdy projekt vyžaduje i posouzení statika či dalších odborníků.
3. Navrhovaný záměr přestavby
Studie obsahuje návrh na přestavbu továrny do podoby loftového bydlení s vnitřním atriem, parkováním a komerčními prostory. Obsahuje nákresy půdorysů, slovní popis nového využití, řešení konkrétních výzev spojených s přestavbou i referenční obrázky, díky kterým si investor může představit finální stav objektu. Návrh musí být v souladu s požadavky územního plánu. V tomto případě zahrnuje i vyjádření úřadu k jeho změně.
4. Ekonomická analýza
Pro potřeby finanční kalkulace projektu jsme tady zatím řešili jen celkovou bilanci ploch nového návrhu přestavby, aby bylo možné snadno spočítat výnosy spojené s prodejem nebo pronájmem bytových jednotek a komerčních prostor.
Studie obsahuje i podrobný rozpis všech nákladů s časovým plánem, bez toho není možné spočítat si návratnost investice, což je obvykle hlavním záměrem studie proveditelnosti.
5. Vyhodnocení tržního potenciálu
V této studii jsme nemuseli řešit, ale pro komplexnost uvedeme, že studie může obsahovat i analýzu bytové situace v dané oblasti, poptávku po daném typu bytů, přehled o podobných developerských projektech v oblasti, atd.
Když historie ožívá: Inspirativní proměna staré továrny
Inspirativním příkladem úspěšné přestavby je například projekt Yarn Works, kde byla přes 100 let stará textilní továrna ve Fitchburgu přeměněna na luxusní byty. Tento projekt, který realizovala developerská skupina WinnDevelopment ve spolupráci s architektonickým studiem TAT, ukazuje, jak může studie proveditelnosti zachránit historické budovy před demolicí a dát jim nový život. Přestavba zahrnovala detailní zhodnocení stavu objektu, citlivou rekonstrukci a modernizaci původních prvků, což přispělo k zachování architektonické hodnoty a vytvoření atraktivního bydlení.
Podívejte se, jak se podařila proměna staré textilní továrny na luxusní byty ve Fitchburgu. Foto: Andy Ryan, Gregg Shupe, čerpáno z estav.cz
Kdy studii proveditelnosti potřebujete?
Přestavba továrny je rozsáhlý projekt. Studii proveditelnosti bychom ale určitě doporučovali, i když plánujete drobnější komerční projekt, jako třeba rekonstrukci penzionu, menší hotel, restauraci nebo showroom.
Kdybyste chtěli probrat vaše investiční záměry v oblasti architektury a stavebnictví, dejte vědět, rádi si o tom s vámi popovídáme.
